COMPRAVENDITA


Cosa fa il Notaio
Il notaio esiste negli ordinamenti di diritto civile allo scopo di fornire assistenza e consulenza alle parti nei contratti che hanno un maggiore impegno economico e una maggiore importanza sociale, come appunto è l’acquisto di una casa di abitazione e di dare certezza all'acquisto stesso, in modo che l'acquisto non possa essere contestato o aggredito da altri soggetti. Nel diritto anglosassone tale certezza può essere conseguita solo con una costosissima copertura assicurativa, in quanto il sistema giuridico, di per sè, non è strutturato per offrire tale certezza.
Il notaio pertanto ha il compito di verificare che la proprietà sia piena, non sia gravata da formalità pregiudizievoli (anche con controlli presso l'Agenzia del Territorio) e di controllare che la proprietà sia censita regolarmente nel Catasto in modo che vi sia corrispondenza con l'effettiva proprietà e la rappresentazione grafica del bene comprato con possibilità di pagare le imposte senza nessun tipo di complicazione.
Il notaio deve in sede di stipula, non solo leggere ma spiegare in modo esauriente il contenuto degli atti e consigliare le parti in modo imparziale su aspetti legali connessi all’atto stipulato
Il notaio risponde per l’inesatta identificazione delle parti o del bene compravenduto o per l’esistenza di vincoli o pesi che non siano stati espressamente dichiarati.

Cosa fa l'agente immobiliare
L’agente immobiliare è un mediatore: è un soggetto che ha principalmente il compito di far incontrare la domanda e l’offerta nel mercato immobiliare.
Ha il compito di fornire alle parti contraenti tutte le informazioni disponibili affinché la loro volontà di concludere il contratto sia correttamente formata e capace di valutare la convenienza economica dell’operazione che si intende concludere.
E’ compito dell’agenzia immobiliare aiutare le parti a formulare un prezzo di vendita e di acquisto in linea con le valutazioni correnti dell’immobile oggetto della compravendita.
L’agente immobiliare deve svolgere un’attività di assistenza che permetta alle parti di concludere il contratto in modo consapevole ed informato.

COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

Scelta del Notaio
L'acquirente normalmente ha diritto di scegliere il proprio Notaio di fiducia dal momento che le relative spese ed onorari sono comunque a suo carico.
E' consigliabile evitare che la scelta del Notaio sia imposta dal venditore e/o dall'agenzia immobiliare: oltre ad eventuali conflitti di interesse che possono insorgere con tali soggetti è necessario che l'acquirente abbia un rapporto diretto con il Notaio per tutelare il proprio acquisto con adeguato supporto professionale; per il venditore e l'agenzia è sufficiente controllare il corretto pagamento del prezzo di vendita e delle commissioni di agenzia; l'acquirente, invece, deve controllare la correttezza e la legittimità del proprio acquisto, l'inesistenza di ipoteche e pregiudizi, la conformità dell'immobile acquistato alle normative vigenti, non solo urbanistiche, con possibilità di dover effettuare dei controlli, che a volte eccedono la competenza del solo Notaio, con l'intervento di professionisti abilitati, che normalmente collaborano con lo studio notarile.
ECCEZIONI:
Nel caso di imprese costruttrici che vendono unità immobiliari costituite in condominio, è normale che il venditore dia incarico ad un Notaio di provvedere alla vendita frazionata di tutto l'immobile per ragioni di economicità e risparmio di tempo.
Analogamente può avvenire che tale incarico sia conferito anche dagli Enti Pubblici che provvedono a cedere frazionatamente immobili (Dismissione del Patrimonio Pubblico).
In entrambi i casi l'acquirente può comunque, qualora lo ritenga opportuno, conferire l'incarico ad un Notaio di sua fiducia e richiedere che la propria vendita sia stipulata dal proprio Notaio.
 

L'ITER DELL'ACQUISTO IMMOBILIARE

CONTRATTO PRELIMINARE ("COMPROMESSO")
Dopo aver individuato l'immobile da acquistare (tramite agenzia e/o direttamente) si dovrà sottoscrivere una proposta unilaterale di acquisto e/o un contratto preliminare di acquisto (gli impegni verbali non valgono in campo immobiliare) a meno che si preferisca addivenire direttamente alla stipula dell'atto notarile d'acquisto.
RISCHI DEL CONTRATTO PRELIMINARE:
Con la sottoscrizione del Contratto Preliminare si stabiliscono tutte le condizioni del futuro atto di acquisto e si versa una somma, in genere a titolo di caparra, che normalmente viene versata al venditore.
E' il momento più delicato dell'intera trattativa, che dà luogo al maggior numero di contenziosi ed è consigliabile che l'acquirente sia in quel momento già assistito dal proprio Notaio di fiducia che stipulerà poi l'atto: al momento della sottoscrizione del preliminare si dovrà già avere certezza delle condizioni dell'immobile, sia dal punto di vista ipotecario, catastale ed urbanistico, della regolarità dei titoli di acquisto e della continuità delle trascrizioni precedenti.
Appare inutile e dannoso versare delle somme, che poi sarà oneroso e difficile ottenere in restituzione, qualora l'immobile non abbia le caratteristiche, offerte e/o richieste dall'acquirente.
Inoltre occorre considerare che le somme versate sono affidate alla buona fede dell'altro contraente, che conserva la proprietà dell'immobile fino all'atto notarile, ed è obbligato soltanto da una scrittura privata, che in caso di inadempienza occorrerà far valere in sede legale, con i relativi tempi e costi.
La proposta unilaterale di acquisto, qualora sottoscritta per accettazione dal venditore, costituisce un contratto preliminare. Sempre dal 1 gennaio 2007 i mediatori immobiliari sono obbligati a richiedere la registrazione per le scritture private non autenticate di natura negoziale (preliminari, proposte irrevocabili di acquisto accettato). La relativa imposta è pari allo 0,50% qualora la somma sia versata a titolo di caparra confirmatoria ed al 3% qualora sia versata a titolo di acconto prezzo, entrambe recuperabili in sede di registrazione del contratto definitivo.
Ciascuna parte inoltre ha l'obbligo di dichiarare, all'atto della cessione dell'immobile, se si sia avvalsa di un mediatore e, nell'ipotesi affermativa, di fornire i dati identificativi del titolare nonchè di indicare i compensi pagati con le relative modalità di pagamento.
CONTRATTO PRELIMINARE NOTARILE TRASCRITTO
Nel caso l'acquirente non intenda correre l'alea del compromesso per scrittura privata, e intenda realmente vincolare il venditore, cautelandosi per le somme versate prima dell'atto definitivo di acquisto, occorrerà stipulare un atto preliminare notarile, che verrà trascritto presso i Registri Immobiliari e varrà come prenotazione della vendita, vincolando il venditore, impedendo che il medesimo possa vendere ad altri lo stesso immobile od eventualmente ipotecarlo.
La relativa imposta di registro, commisurata allo 0,5% della caparra, verrà rimborsata nell'atto definitivo di vendita.
L'INCARICO PROFESSIONALE AL NOTAIO E RELATIVA TARIFFA
Normalmente si chiede al Notaio il costo dell'atto notarile di vendita, comprensivo delle imposte ed onorari, omettendo di richiedere quanto il Notaio andrà a fare in ordine agli accertamenti sull'immobile da acquistare.
Il Notaio normalmente per Legge effettua i seguenti controlli:
- ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli (vincoli, vendite, servitù, ecc...);
- visure catastali;
- relazione ventennale (nel caso in cui sia richiesto anche un mutuo);
- controllo legalità del/dei titoli di acquisto.
Se l'acquirente intende adeguatamente tutelare e garantire il proprio acquisto occorre procedere ad ulteriori controlli secondo la natura e l'importanza dell'immobile, a puro titolo esemplificativo:
- in ogni caso visure ipotecarie ventennali;
- controllo della continuità delle trascrizioni nel ventennio precedente, anche in ordine alla ricorrente mancanza di trascrizioni di accettazioni di eredità;
- controllo della legittimità e validità dei titoli di acquisto nel ventennio;
- corrispondenza delle planimetrie catastali alla consistenza dell'immobile da acquistare;
- controllo urbanistico ed edilizio, avvalendosi anche di professionisti abilitati;
- controllo abitabilità/agibilità e normative varie inerenti gli immobili (normative antincendio, risparmio energetico, ecc. ecc.).

Come nasce l'ATTO NOTARILE
Accertamenti preliminari
Il notaio, o per lui i collaboratori dello studio con la necessaria esperienza, si reca presso i registri immobiliari e consulta la storia ventennale della proprietà per essere certo che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli, adempimento che sarebbe preferibile effettuare prima del contratto preliminare, come sopra specificato,  e rinnova tale controllo fino ad un giorno prima della stipula dell'atto.
L’usucapione matura dopo vent’anni e quindi, se si verifica la storia del bene per la durata dei vent’anni antecedenti, non esistono possibilità che vi siano pesi che gravino ancora sulla proprietà immobiliare, tranne il raro caso della presenza di una servitù* trascritta oltre vent’anni prima.
Il notaio si reca altresì in catasto per verificare che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe catastali e  nella sua esatta consistenza abbia una rendita catastale, in modo che l’acquirente non abbia problemi a effettuare il pagamento delle tasse relative alla proprietà immobiliare.
Redazione dell’atto
Svolta questa attività, il notaio comincia a predisporre l’atto di compravendita: il tempo necessario per espletare tali attività è di circa dieci giorni lavorativi. In caso d’urgenza, può essere svolto in due – tre giorni lavorativi, ma naturalmente ciò comporta una spesa aggiuntiva.
Stipula
Al termine dell’istruttoria, di decide la data per la firma del contratto notarile. Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e i rischi connessi alla proprietà sono a carico della parte venditrice. Solo con la firma del contratto notarile la proprietà, il rischio legato alla proprietà e tutti gli oneri relativi all’immobile compravenduto (tasse, manutenzioni ordinarie e straordinarie,…) vengono trasferiti.
L’unica eccezione è data dal caso in cui l’acquirente già abiti l’immobile: in questo caso, normalmente, le spese di manutenzione già sono sostenute come da prassi in materia di locazione e comodato immobiliare.

L'ATTO NOTARILE
L’atto notarile è articolato in modo che sia di facile consultazione.
Alcune brevi cenni al contenuto degli articoli dell’atto di compravendita cercheranno di chiarirne alcuni aspetti fondamentali.

INTRODUZIONE: l’identificazione e le verifiche notarili
L’introduzione contiene d’identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro legittimazione di intervenire all'atto, nonchè il luogo e la data di stipula, la presenza o l'assenza dei testimoni e l'eventuale ora di stipula.

La PREMESSA: si precisa il titolo e/o i titoli d'acquisto del venditore, al fine di documentare la legittimazione del venditore a vendere l'immobile oggetto dell'atto.

ART. 1: lo scambio del consenso
Le parti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dal venditore all’acquirente ed identificano, con i suoi giusti dati catastali, l’immobile compravenduto.
Per questo motivo nell’Art. 1, sono contenuti i dati di identificazione e classamento della proprietà immobiliare; tali dati servono per le dichiarazioni fiscali, che le parti devono presentare successivamente all’atto di compravendita (I.C.I. e dichiarazione dei redditi).

ART. 2: la disciplina legale del prezzo di vendita
La disciplina legislativa del prezzo è complessa: la prassi nel passato è stata quella di indicare negli atti notarili un valore parametrato alla rendita catastale dell’immobile ma la disciplina legale e lo stesso interesse dell'acquirente avrebbero imposto di dichiarare l'intero e reale prezzo di vendita.
La legge di registro ora prevede che, se le parti indicano il prezzo reale, limitatamente alle vendite a favore di persone fisiche (di immobili ad uso abitativo con relative pertinenze), possono optare per la liquidazione dell'imposta sul "valore catastale", che normalmente è più basso del prezzo di vendita. In ogni caso, anche per le vendite da società, qualora venga occultato anche in parte il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest'ultimo e si applica una sanzione amministrativa del 50% sulle imposte evase. E' evidente che tale occultamento può risultare da un controllo degli assegni emessi dalla Banca e/o da un controllo dei conti correnti del venditore e/o dell'acquirente, oppure da un controllo effettuato dall'Amministrazione sul "valore normale" del bene venduto. Nel caso di acquisto di prima casa, con l'imposta ridotta al 4%, non sempre è conveniente correre tale rischio. Occorre anche considerare che, in caso di infedele dichiarazione del prezzo, si corre il rischio civilistico della revocatoria dell'acquisto in almeno due casi: fallimento del venditore e nel caso di lesione "ultra dimidium" (prezzo dichiarato inferiore di oltre metà al reale). Alla luce di tali elementi occorre sempre attentamente valutare se il "risparmio fiscale" è commisurato al fatto di mettere a rischio il proprio acquisto. Una recente disposizione ministeriale, inoltre, ammette la deducibilità degli interessi del mutuo, per un ammontare di capitale mutuato che non superi l'ammontare del prezzo dichiarato in atto. In base a recenti disposizioni legislative (Decreto Legge n. 223 del 4-7-2006, convertito con modificazioni della Legge 248 del 4/8/2006) è necessario indicare analiticamente in atto tutti gli estremi di pagamento del prezzo (individuando assegni, bonifici etc.) per pagamenti effettuati a partire dal 4 luglio 2006, nonchè gli estremi del pagamento di eventuali intermediazioni (Agenzie): in caso di mancata o infedele dichiarazione è applicabile alle parti una sanzione da Euro 500,00 a Euro 10.00,00 oltre all'accertamento in base al valore normale del bene.

ART. 3: i patti
Nell’Art. 2 sono riportati i patti che sono trascritti nel precedente contratto di proprietà nel registro della proprietà immobiliare, e/o patti che sono relativi all’immobile e che è opportuno che il notaio non solo legga ma anche spieghi, in particolare alla parte acquirente.
Di solito si tratta di servitù e parti comuni.

ARTT. 4-9: i diritti e doveri delle parti
Gli articoli successivi dell’atto di compravendita disciplinano diritti e doveri della parte acquirente e della parte venditrice.
In particolare, disciplinano le garanzie della piena ed esclusiva proprietà, dell’inesistenza di vizi cioè di difetti dell’immobile che rendano necessaria una manutenzione immediata e disciplinano la regolarità catastale e urbanistica.

Obblighi della parte venditrice
La parte venditrice è tenuta a dare alla parte acquirente tutte le garanzie relative alla piena ed esclusiva proprietà dell’immobile e all’assenza di rischi e difetti; è tenuta inoltre a fornire durante l’istruttoria tutta la documentazione notarile esistente al notaio. Ove non ne disponga, il reperimento di questa documentazione è un suo preciso dovere che nasce dalla firma del contratto preliminare e deve dare incarico al notaio per reperirla, a proprie spese, al fine di superare l'impasse. Se la parte venditrice non collabora con il notaio, la stipula del contratto di compravendita diventa pressoché impossibile: in questo caso la parte venditrice risponde per inadempimento del preliminare e perde il doppio della caparra versata dalla parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. E’ estremamente importante quindi che la parte venditrice abbia un comportamento collaborativo e costruttivo.

Obblighi della parte acquirente
La parte acquirente ha l’obbligo di pagare il prezzo contestualmente alla vendita, come è da prassi in Italia, o nei termini precisamente indicati nel contratto ove vi sia una dilazione del prezzo. Il caso più comune di dilazione del prezzo è quello del bonifico bancario delle somme erogate da una banca in concomitanza di un mutuo.
Quando questa procedura è richiesta dalla banca è estremamente importante che la parte venditrice ne sia informata perché, ove questo non venga chiaramente regolato nel contratto preliminare (c.d.
compromesso), la parte acquirente si troverà in difetto rispetto alla parte venditrice, non disponendo delle somme necessarie a pagare il prezzo al momento del rogito come richiede la legge.

La disciplina fiscale

ART. 8: la disciplina fiscale della vendita

1. …in relazione all’agevolazione per l’acquisto delle prima casa
La parte acquirente deve dichiarare di essere residente nel comune dove l’immobile è acquistato ovvero si deve impegnare a trasferirvi la residenza entro 18 mesi oppure che l'immobile è ubicato nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività. L’immobile non deve avere caratteristiche di lusso. La parte acquirente non deve avere la proprietà piena di un immobile a destinazione abitativa nello stesso comune dove sta comprando l’immobile in oggetto né avere la proprietà, anche in quote e/o diritti reali, in qualsiasi comune italiano di un’abitazione che sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni in questione.
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa esistono dal 1982 ( l. 22 aprile 1982 . 168) per l’acquisto dei beni dai privati e dal 1993 per l’acquisto dei beni dalle società immobiliari e dai costruttori (D.L. 22 maggio 1993 n. 155).
L’agevolazione per l’acquisto della prima casa prevede un obbligo: non vendere la proprietà per 5 anni dalla data di acquisto. Ove si venda la casa acquistata con le agevolazioni, si è soggetti al pagamento di una sovratassa del 30% sulla maggiore imposta e al pagamento della differenza tra il 3% e il 10% (imposta dovuta senza le agevolazioni) nonché gli interessi.
Per evitare di decadere dall’agevolazione, oltre a non vendere per 5 anni, vi è un’alternativa: ricomprare entro un anno dall’avvenuta vendita una nuova prima casa.

2. …in relazione al credito d’imposta
La legge prevede che, una volta pagata l’imposta sulla prima casa al momento del rogito, è possibile detrarsi la relativa somma dal successivo acquisto di una prima casa, purchè questo nuovo acquisto sia fatto entro 1 anno dalla rivendita della prima casa. Questo comporta che, di fatto, l’imposta sulla prima casa si paga una volta sola e i successivi acquisti sono sempre a scalare dalla precedente imposta. Se, come spesso avviene, i successivi acquisti sono di importo superiore al precedente, si pagherà la sola differenza.
Tutto ciò nel caso in cui si compri da un privato: l’imposta viene liquidata dal notaio che provvede a versare la precedente imposta. Se la successiva prima casa viene acquistata da un costruttore con pagamento di IVA, l’imposta può essere recuperata solo ed esclusivamente in sede di dichiarazione dei redditi ralativa all'anno in cui è avvenuto il riacquisto..

3. …in relazione al pagamento dell’IRPEF
L’art. 81 del T.U. sui redditi prescrive che la parte venditrice che rivenda un immobile prima che decorrano cinque anni è tenuta a pagare l’IRPEF sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita secondo l’aliquota media degli ultimi tre anni, a meno che si tratti di vendita di 1° casa.
Nel caso di cessione a titolo oneroso da parte di soggetto IRPEF che non agisce nell'esercizio di impresa e/o professione la plusvalenza (cioè la differenza tra il prezzo di acquisto o di costruzione aumentato di ogni altro costo inerente ed il prezzo di rivendita) costituisce reddito imponibile e quindi deve essere denunciato nella dichiarazione dei redditi. In alternativa il cedente può assoggettare tale plusvalenza ad una imposta sostitutiva sul reddito pari al 20%, con il conseguente venir meno dell'obbligo della sua denuncia nella dichiarazione dei redditi.
Il venditore non è costretto a pagare l’IRPEF se il venditore ha abitato nell’abitazione che è oggetto di compravendita prima dei cinque anni per più della metà del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita.
 

Documentazione da presentare

PARTE VENDITRICE

Se società:
Carta d'identità del legale rappresentante - atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera, procura...) - statuto/patti sociali - visura camerale e/o visura che può essere effettuata per via telematica dallo studio notarile.
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d'identità del procuratore;
Titolo d'acquisto (rogito - successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte);
Schede catastali (eventualmente aggiornate).

Se persona fisica:
Carta d'identità e codice fiscale;
Se persona celibe - nubile - vedovo/a: certificato di stato libero; se persona coniugata: estratto di matrimonio, con annotazioni marginali; se persona separata: estratto di matrimonio e sentenza di separazione; se persona divorziata: sentenza di divorzio o certificato di stato libero;
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d'identità del procuratore;
Titolo d'acquisto (rogito - successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte);
Schede catastali (eventualmente aggiornate).

PARTE ACQUIRENTE

Se società:
Carta d'identità del legale rappresentante - atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera, procura...) - statuto/patti sociali - visura camerale e/o visura che può essere effettuata per via telematica dallo studio notarile;
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d'identità' del procuratore.

Se persona fisica:
Carta d'identità e codice fiscale;
Se persona celibe - nubile - vedovo/a: certificato di stato libero; se persona coniugata: estratto di matrimonio; se persona separata: estratto di matrimonio e sentenza di separazione; se persona divorziata: sentenza di divorzio o certificato di stato libero;
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d'identità del procuratore.

Note per le parti:
In sede di stipula dell'atto di compravendita e' opportuno che il venditore presenti all'acquirente una lettera emessa dall'amministratore dalla quale risulti che tutte le spese di natura ordinaria e straordinaria sono state pagate (allo studio notarile non e' necessario)
E' opportuno che la parte acquirente si procuri, dall'amministratore o dal venditore, una fotocopia del regolamento di condominio dello stabile.
Un'ulteriore documentazione relativa alle problematiche urbanistiche e fiscali connesse alla pratica potrà essere richiesta in sede di primo colloquio dal personale di studio.

Piccolo glossario giuridico

L’usucapione è l’istituto per cui la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni. (Art. 1158 Cod. Civ)

La servitù consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (art. 1027 Cod. Civ.). Un esempio è la c.d. servitù di passaggio.

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. (art. 1571 Cod. Civ.)

Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito. (art. 1803 Cod. Civ.)

Il
contratto preliminare o compromesso è un accordo preventivo e vincolante tra le parti per definire alcuni aspetti (termini e condizioni) del successivo contratto definitivo di compravendita.

 

DOCUMENTI OCCORRENTI PER LA COMPRAVENDITA DI UN IMMOBILE

Per vendere e acquistare un immobile (appartamento, box, suolo, ecc...) bisogna distinguere:
- i DOCUMENTI DEI VENDITORI
- i DOCUMENTI DEI COMPRATORI
- i DOCUMENTI PER GLI IMMOBILI

Vengono fornite alcune spiegazioni di massima relativamente alla TRASCRIZIONE DELL'ACCETTAZIONE DELL'EREDITA', alla CONSEGNA DELLE CHIAVI, all'accertamento per le IPOTECHE, ai COSTI dell'atto, ai requisiti per avere le AGEVOLAZIONI PRIMA CASA, all'utilizzo del CREDITO D'IMPOSTA PER CHI RIACQUISTA LA PRIMA CASA.

I DOCUMENTI DEI VENDITORI
I venditori devono produrre i seguenti documenti:
- la fotocopia di un documento di identità (qualora i dati relativi alla residenza o alla professione non fossero aggiornati, indicare i nuovi dati sulla fotocopia)
- la fotocopia del codice fiscale
- i documenti relativi allo stato civile. per chi è coniugato: estratto dell'atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio.
- per chi è separato: copia della sentenza di separazione
- per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero rilasciato dal Comune
Se qualche venditore non interviene personalmente all'atto, l'originale della procura speciale o copia autentica della procura generale.
Per gli extracomunitari, la fotocopia del premesso di soggiorno.

Per le società occorrono i normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:
- visura recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica, visura che può essere effettuata per via telematica dallo studio notarile
- statuto vigente della società o patti sociali attuali
- eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell'assemblea dei soci che autorizzano il legale rappresentante a compiere l'atto.


I DOCUMENTI DEI COMPRATORI
Per i compratori occorrono gli stessi documenti dei venditori e cioè:
- la fotocopia di un documento di identità (qualora i dati relativi alla residenza o alla professione non fossero aggiornati, indicare i nuovi dati sulla fotocopia)
- la fotocopia del codice fiscale
- i documenti relativi allo stato civile. per chi è coniugato: estratto dell'atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio.
- per chi è separato: copia della sentenza di separazione
- per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero rilasciato dal Comune .
Se un compratore non interviene personalmente all'atto, occorre l'originale della procura speciale o copia autentica della procura generale.
Per gli extracomunitari, esibire la fotocopia del permesso di soggiorno
Se un compratore chiede le agevolazioni della prima casa, deve esibire un documento di identità con la residenza aggiornata o, in mancanza, certificato di residenza in carta semplice

Per le società occorrono i normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:
- visura recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica e/o visura che può essere effettuata per via telematica dallo studio notarile
- statuto vigente della società o patti sociali attuali
- eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell'assemblea dei soci che autorizzano il legale rappresentante a compiere l'atto.


I DOCUMENTI PER GLI IMMOBILI
Per gli immobili occorre esibire anzitutto i documenti dai quali risulta la proprietà del venditore.
Se l'immobile è pervenuto al venditore per compravendita, donazione, divisione, o altro atto notarile, produrre la copia dell'atto
Se l'immobile è pervenuto per sentenza del giudice (acquisto all'asta), produrre la copia di tale sentenza
Se l'immobile è pervenuto per successione, produrre copia della dichiarazione di successione e della trascrizione dell'accettazione dell'eredità. Se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di pubblicazione del testamento.
Se l'immobile è stato costruito dai venditori, devono essere prodotti i documenti relativi al suolo.

E' importante che sia esibita anche la planimetria catastale dell'immobile.

Per i fabbricati (appartamenti, cantine, box, villette, capannoni, ecc...) è necessaria tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistica dell'immobile:
- produrre tutte le licenze e concessioni, anche in sanatoria, che sono state rilasciate. Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967, non occorrono le licenze precedenti a tale data, mentre servono tutte quelle successive
- se è stato richiesto e ottenuto il condono, esibire la copia della concessione in sanatoria rilasciata dal Comune
- se il condono è stato richiesto, ma il Comune non ha ancora dato risposta, esibire: copia della domanda di condono
copia di tutte le ricevute dei versamenti
- documenti dai quali risulti l'assenza di vincoli.
E' opportuno che il compratore sia consapevole che, mentre il notaio può e deve garantire l'inesistenza di ipoteche, per quanto riguarda la regolarità urbanistica degli immobili il notaio può solo accertare se è stata rilasciata una licenza o concessione, ma non che l'immobile sia conforme ad esse. In altre parole, è interesse dell'acquirente far controllare da un proprio tecnico di fiducia se di fatto il fabbricato è conforme alle licenze o concessioni rilasciate.

Per i terreni (terreni agricoli, suoli edificatori, ecc...) occorre invece:
- il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune in cui si trova l'immobile
- l'eventuale frazionamento catastale, se si vende una porzione più piccola di quella acquistata.

 

LA CONSEGNA DELLE CHIAVI

Normalmente le chiavi dell'appartamento acquistato sono consegnate al rogito. Tuttavia può capitare che il venditore abbia bisogno di qualche giorno per il trasloco e si pattuisce che l'appartamento sia consegnato qualche giorno dopo la stipula. In questo caso il compratore può tutelarsi facendo inserire in atto una penale a carico del venditore per ogni giorno di ritardo o trattenendo una parte del prezzo che sarà versata alla consegna delle chiavi.

PROMEMORIA PER IL VENDITORE

In questa pagina viene illustrato cosa deve fare il venditore dopo aver venduto un immobile.

COMUNICAZIONE DI CESSIONE DI FABBRICATO
Il venditore deve presentare la comunicazione di cessione di fabbricato (art. 12 legge 59/1978) all'autorità locale di pubblica sicurezza (se il Comune è sede di Questura, la comunicazione deve essere presentata alla Questura competente; se il Comune non è sede di Questura, la comunicazione deve essere presentata ai Vigili Urbani).
La comunicazione deve essere presentata (o spedita a mezzo raccomandata) entro 48 ore dalla consegna delle chiavi. Attenzione: non sono previste proroghe in caso di giorni festivi. Lo studio notarile può provvedere a tale incombenza su richiesta del venditore.

PAGAMENTO DELL'ICI
Il venditore deve pagare l'ICI dovuta per tutti i mesi di possesso nell'anno. Il mese nel quale la titolarità si è protratta solo in parte non è computato in capo al soggetto che ha posseduto per meno di 15 giorni.

L'ICI deve essere versata in due rate, che normalmente scadono il 30 giugno e il 20 dicembre. Controllare le scadenze che saranno fissate.

DENUNZIA O COMUNICAZIONE DELL'ICI
Il venditore, oltre a pagare l'imposta, deve anche comunicare al Comune di aver venduto l'immobile.

Se il Comune non ha approvato alcuna procedura semplificata, deve essere presentata la dichiarazione ICI nell'anno successivo alla vendita.
Se il Comune ha approvato il regolamento di semplificazione, bisogna fare una comunicazione subito dopo la vendita, in termini molto brevi.

Per avere notizie su quale procedura è adottata da ciascun Comune è possibile contattare l'ufficio tributi del Comune in cui si trova l'immobile o collegarsi al sito dell'ANCI 
http://www.ancicnc.it

Per aver maggiori ragguagli sull'applicazione dell'ICI si consiglia la visita al sito
http://www.comune.torino.it//ici/

DICHIARAZIONE DEL REDDITO
Il compratore deve inserire il reddito dell'immobile acquistato nella propria dichiarazione dei redditi.

Per le modalità di dichiarazione e soprattutto per le ipotesi di esenzione, consultare le istruzioni relative alla dichiarazione dei redditi.

COMUNICAZIONE AI FINI DELLA TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI URBANI
Rivolgersi al Comune per la comunicazione ai fini della tassa in oggetto.

COMUNICAZIONE ALL'AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO
Comunicare all'amministratore del condominio le generalità del compratore


PROMEMORIA PER IL COMPRATORE

In questa pagina viene illustrato cosa deve fare il compratore dopo aver comperato un immobile.

PAGAMENTO DELL'ICI
Il compratore deve pagare l'ICI per tutti i mesi di possesso nell'anno. Il mese è computato per intero in capo al soggetto che ha posseduto per più di 14 giorni

L'ICI deve essere versata in due rate che normalmente scadono il 30 giugno e il 20 dicembre. Controllare le scadenze che saranno fissate.

DENUNZIA O COMUNICAZIONE DELL'ICI
Il compratore, oltre a pagare l'imposta, deve anche comunicare al Comune di aver comperato l'immobile.

Se il Comune non ha approvato alcuna procedura semplificata, deve essere presentata la dichiarazione ICI nell'anno successivo all'acquisto.
Se il Comune ha approvato il regolamento di semplificazione, bisogna fare una comunicazione subito dopo l'acquisto, nei termini previsti dal regolamento comunale.

Per avere notizie su quale procedura è adottata da ciascun Comune, sulle aliquote ed esenzioni, è possibile contattare l'ufficio tributi del Comune in cui si trova l'immobile o collegarsi al sito dell'ANCI 
http://www.ancicnc.it/

Per aver maggiori ragguagli sull'applicazione dell'ICI si consiglia la visita al sito
http://www.comune.torino.it/ici/

DICHIARAZIONE DEL REDDITO
Il compratore deve inserire il reddito dell'immobile acquistato nella propria dichiarazione dei redditi che dovrà essere presentata l'anno successivo all'acquisto.

Per le modalità di dichiarazione e soprattutto per le ipotesi di esenzione, consultare le istruzioni relative alla dichiarazione dei redditi.

BENEFICI PER L'ABITAZIONE PRINCIPALE
Il compratore che ha chiesto le agevolazioni per la prima casa e non ha ancora la residenza nel Comune in cui ha acquistato l'immobile, deve trasferire la residenza entro diciotto mesi dall'acquisto (altrimenti decade dalle agevolazioni concessegli e deve pagare la differenza dell'imposta di registro, una penale pari al 30% di tale differenza e gli interessi).
Il compratore che ha stipulato un mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale ha diritto a portarsi in detrazione gli interessi a condizione che l'unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto (cioè deve andare ad abitare nell'appartamento entro un anno dall'acquisto) e che l'acquisto sia avvenuto nell'anno precedente o successivo alla stipula del mutuo.

COMUNICAZIONE AI FINI DELLA TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI URBANI
Rivolgersi al Comune per la comunicazione ai fini della tassa in oggetto
.